Онлайн казино разработка и продажа интернет казино - school14irk.ru
Германия

Германия

Почему именно Германия? Во-первых, германская недвижимость отличается высоким качеством постройки и инфраструктуры и стабильностью цен, а также гибкостью при выборе объекта удовлетворяющего именно Вашим требованиям и пожеланиям. Разброс цен на рынке недвижимости в Германии значителен. На ценообразование влияют многие факторы, такие как особенности местоположения, тип застройки, правовой статус объекта.

Во-вторых, если объект приобретается для сдачи в аренду, то прибыль от капиталовложений составляет в среднем 6–15% годовых при ежемесячных «погашениях» вложенного капитала за счет арендной платы. Соответственно, при покупке более дешевого варианта (например, на аукционе или непосредственно у частного лица) ежемесячная прибыль увеличивается. Таким образом, объекты недвижимости в Германии — отличный «пенсионный фонд» для тех, кто не хочет активно заниматься бизнесом, с автоматической индексацией по инфляции и другим возможным колебаниям рынка.

В-третьих, Германия уже давно зарекомендовала себя на международном рынке как надежная страна. Средний годовой доход от вложенных в недвижимость средств c привлечением банковского кредита составляет около 5%, при инвестициях в объекты смешанного назначения (здания, включающие жилые, торговые и др. площади) доход повышается до 7–15 % и более.

В-четвертых, недвижимость Германии недооценена иностранными покупателями. Это относится как к жилой, так и к коммерческой недвижимости. Цены здесь очень привлекательны. Это связано с неспособностью многих немцев из-за последствий финансового кризиса выплачивать даже сравнительно небольшие ипотечные выплаты вместе с иными кредитными обязательствами.

В-пятых, Германия — центр Европы. Собственниками недвижимости в Германии, как правило, становятся те, кто хочет извлечь из этого прибыль. Большинство населения Германии не имеют своего жилья, а арендуют его, поэтому рынок аренды жилья и его управления в Германии хорошо развит. Многие немцы в новых экономических условиях оказались неспособны вести даже самый беспроигрышный бизнес. С этим связано возросшее количество интересных предложений по коммерческой недвижимости.

Порядок оформления сделки

Недвижимость в Германии может быть приобретена как частным, так и на юридическим лицом. Иностранцы без всяких ограничений могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость. Любая недвижимость в Германии должна быть зарегистрирована в реестре собственности (Grundbuch), из него можно получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее стоимость, точная площадь земли и построек, а также о наличии (отсутствии) задолженностей и обременений.

В Германии можно приобрести любую недвижимость, в том числе земельные участки. Цена на участки под застройку — от ?50 -100 до ?500 - 800 (инженерно подготовленные участки в престижных районах) за квадратный метр. Разброс цен, если брать всю территорию Германии, весьма велик. Наиболее дешевая недвижимость — в восточной Германии, где довольно большую часть застройки составляют панельные аналоги советских «хрущевок». Цены в этой части страны на 30 - 50% ниже, чем на западе. Однако есть исключения, например, в Берлине предлагается жилье стоимостью до 4500 ? за м2, Потсдаме и Дрездене — по 1500–2000 ? за м2, Ростоке, Эрфурте и Коттсбуте — до 500 ? за м2. Самая дорогая недвижимость на юге и западном рубеже Германии. Самые «дорогие» города – Франкфурт, Мюнхен, Штутгарт, Дюссельдорф.

В последнее время стало очень привлекательным участие в аукционах по продаже недвижимости. Покупатель получает подробнейшую информацию об объекте в 20 – страничном заключении эксперта о состоянии и рыночной стоимости недвижимого имущества. Исходя из этой рыночной стоимости выводится начальная стоимость на торгах. При отсутствии покупателя сумма может быть уменьшена до 50 % рыночной стоимости имущества.

Процедура приобретения права собственности на недвижимость:

  1. В Германии на рынке жилья работают в основном частные маклеры. Сделка купли/продажи проходит под контролем государственного нотариуса. Схема сделки строго прописана, и отступить от нее нельзя. Что касается приобретения готового бизнеса, то здесь при покупке необходим более тщательный правовой анализ проводимой сделки.
  2. После выбора клиентом объекта и принятия решения о его покупке, составляется договор купли-продажи. Подписание контракта происходит у государственного нотариуса, защищающего интересы обеих сторон. Нотариусом открывается специальный банковский счет, с которого в дальнейшем будет оплачиваться приобретенная недвижимость. Нотариус производит проверку покупаемого объекта на наличие долгов или каких-либо других обязательств, а также оплату маклерских комиссионных и расходов, связанных с занесением в земельную книгу.
  3. После подписания двухстороннего договора у нотариуса и 100%-ной оплаты сделки, покупатель становится собственником приобретенного объекта. Затем нотариус отправляет документы в Grundbuchamt (ведомство по регистрации недвижимости), и в течение трех месяцев покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности.
  4. Полная процедура купли-продажи недвижимости занимает в среднем 3–4 месяца, но присутствие покупателя в течение всего этого периода не является необходимостью.

Расходы и сборы

  1. Общие расходы по сделке составляют примерно 10% - это: налог на покупку недвижимости составляет 4,5% от суммы, зафиксированной в нотариально заверяемом договоре о продаже; 1,5 % от суммы, зафиксированной в нотариально заверяемом договоре о продаже, составляют расходы по нотариальному оформлению и регистрации прав собственника; услуги маклера обычно обходятся в 3–6 % от цены покупки. При покупке недвижимости с аукциона последнее отпадает.
  2. 2. Ежегодный налог на недвижимость (общий налог на дом с земельным участком — они считаются единым объектом) составляет от 0,5 до 3% от кадастровой стоимости. Налог на имущество имеет самые древние традиции среди всех немецких налогов: его ввели в 1278 г. Налоговая ставка на совокупное имущество физического лица с 1995 г. поднята до 1%. Раньше она была на уровне 0,5%. Промышленные предприятия и компании платят 0,6%. При повышении ставки налога был повышен и необлагаемый налогом минимум. Для физических лиц не облагается налогом имущество стоимостью до 120 тыс. ?. Для юридических лиц необлагаемый налогом минимум составляет 20 тыс. ?. Льготы в виде сниженной ставки налога предусмотрены лишь для имущества в сельском и лесном хозяйстве. Переоценка имущества проводится каждые 3 года.
  3. Страхование обходится в ? 200–500 в год, но оно обязательно лишь для получения ипотечного кредита.
  4. Если Вы сдаёте в аренду объект недвижимости, то все платежи на его содержание и расходы на коммунальные услуги оплачиваются арендаторами. Также при сдаче недвижимости в аренду, в случае, если вы взяли ипотечный кредит, за ваш кредит будут расплачиваться граждане Германии-арендаторы платой за аренду жилплощади. Германия смотрит на этот факт достаточно либерально. Люди, получающие прибыль с аренды, должны подавать годовую налоговую декларацию (Steuererklaerung fuer beschraenkt Steuerpflichtige) в Министерство финансов. Для граждан Евросоюза прибыль в размере ? 6000 освобождена от налога.

Кредитование

Недвижимость в Германии можно купить с помощью ипотечного кредита, который немецкие банки выдают даже иностранцам. Однако для этого надо жить в Германии несколько лет. Сначала банк открывает специальный накопительный счет, на который несколько лет регулярно поступают отчисления из заработной платы потенциального заемщика. Это способ проверки его платежеспособности и надежности. Когда банк убедится в добросовестности клиента, можно претендовать на ипотечный кредит под 3-5% годовых на 25 лет и в размере 80% от стоимости покупаемого жилья.

Более того, покупатели, способные исправно платить в рассрочку, пользуются у трудолюбивых и бережливых немцев даже большим доверием, чем обладатели набитого деньгами чемодана. Можно и без накопительного счета получить кредит на 50% стоимости приобретаемого жилья.

Арендные ставки растут в Германии медленно. С 2001 г. они увеличились на 7,4% — в среднем. Но плата за дешевое жилье росла быстрее — на 11–13%. К дешевой недвижимости относятся в первую очередь дома, построенные до 1948 г. и в период 1948–1960 гг.

Квартира площадью 70–80 кв. м сдается за ? 700–800 в месяц. Съем однокомнатной меблированной квартиры обходится в ?150/неделю, вместе с оплатой коммунальных услуг.

Визы. Правила въезда

В Германии существует два вида виз: шенгенская виза и национальная германская виза. Они различаются сроком и сферой действия, временем подготовки документов.

Шенгенская виза действительна для пребывания сроком максимум 90 дней в течение полугода и дает право либо на однократный, либо на многократный въезд в Германию. Шенгенская виза действительна для всех государств Шенгенского соглашения: Германии, Австрии, Бельгии, Греции, Дании, Исландии, Испании, Италии, Люксембурга, Нидерландов, Норвегии, Португалии, Финляндии, Франции и Швеции. Выдается в течение 1–3 рабочих дней. Ходатайство может быть заполнена на русском или на немецком языке.

Национальная виза имеет первоначальное ограничение в три месяца, но в отличие от шенгенской визы может быть продлена германским компетентным ведомством по делам иностранцев в соответствии с целью вашего пребывания. Национальная германская виза действительная лишь для Германии. Ходатайство о выдаче национальной германской

визы заполняется только на немецком языке.

Являясь владельцем недвижимости в Германии и имея действительную выписку из земельной книги «Grundbuch», вы получаете право на постоянное возобновление краткосрочной визы и право на пребывание в Германии до 90 дней в течение каждых 6 месяцев. Распределить эти 90 дней вы можете по своему усмотрению.

Вид на жительство. Гражданство

Факт владения недвижимостью не дает оснований для подачи заявления на ПМЖ. Тем не менее при наличии недвижимости и продолжительного пребывания в Германии по краткосрочной визе, можно с помощью адвоката решить этот вопрос. Главным критерием будет являться ваша финансовая состоятельность, как на момент подачи заявления,

так и в будущем. Другими словами, если вы не являетесь обузой для государства и, что не маловажно, нужны государству как специалист или как инвестор, то шансы получить разрешение на ПМЖ в короткие сроки очень высоки. Возможны различные варианты (открытие предприятий, участие в инвестиционных проектах и т.д.).

Пример получения вида на жительство:
  1. Нужно создать немецкую фирму, как правило, это общество с ограниченной ответственностью — GmbH. Также это может быть акционерное общество, но из-за более высоких учредительных расходов и бюрократических преград в процессе работы большинство бизнесменов не считает эту форму целесообразной. Иностранец не из стран ЕС не имеет права вести предпринимательскую деятельность на территории Германии как частный предприниматель, поэтому возможны только две вышеназванные организационные формы.
    Фирма считается зарегистрированной, если она внесена в торговый реестр. Как правило, это происходит в течение 1,5–2,5 месяцев после подачи всех документов в госорганы.
  2. Для обоснования получения вида на жительство вам необходимо написать бизнес план на 3 года, в котором должны быть отражены ваши инвестиции.
  3. Вы должны подать заявление на получение въездной визы в немецком посольстве, приложив бизнес-план.
  4. Посольство не само принимает решение, а посылает документы на рассмотрение в федеральные органы той земли, в которой вы желаете проживать и работать. Срок рассмотрения документов составляет от 6 до 15 месяцев. Как правило, первая виза с правом на проживание и ведение предпринимательской деятельности выдается на один год. Следующая виза может выдаваться на различные сроки от 1 до 3 лет. По истечении 3 лет еще раз проверяется целесообразность вашего пребывания в Германии. При положительном заключении выдается бессрочная виза.

Лица, прожившие в стране 8 лет на законном основании и имеющие действующее разрешение на проживание или бессрочный вид на жительство, могут претендовать на получение гражданства ФРГ. Двойное гражданство в Германии не разрешено.

Компания «Магистр Эстейт» предлагает полное сопровождение вашей инвестиционной деятельности в Германии. Опытные сотрудники нашей компании помогут разобраться в особенностях немецкого рынка недвижимости, подобрать интересующие Вас объекты, обеспечить прохождение сделки по приобретению недвижимости (в том числе участвовать в аукционах), помочь в организации бизнеса и получении виз и вида на жительство в Германии.

 
 
 
 
  Rambler's Top100 Рейтинг@Mail.ru